Since2000.11.24

いざマイホームや土地を売りに出したら誰しも、少しでも早く、そして高く売りたいもの。
売却に手間取り、万が一でも売れ残りのイメージがついてしまったら大変です。
少しでも、早くそして納得して高く売るためにはどうすれば...。

ポイントを述べると

1.『新築住宅』を意識せよ・・・ライバルは他の中古住宅ばかりではない!

2.とにかく“第一印象”を大切にせよ・・・明るくて綺麗な建物を嫌う人はいません。豪華でも印象が悪いと即アウト!

3.室内はとにかく“整理整頓”を・・・整理整頓をするだけで不要なリフォーム費用も節約できます!

4.庭の草木はきちんと刈り上げておく・・・土地だけを売る場合も、建物付で売る場合も草木ボーボーでは誰も買いません!

5.“雨戸”や“カーテン”は開けておけ・・・室内が暗いままで内覧をするのは悪印象になり余計な値引きに繋がります!

6.“暗い部屋”は電気をつけよ・・・買主に見てもらうときは廊下も部屋もすべて電気をつけて明るくしましょう

7.逃すな！絶好の見学日は“土日”や“祝日”・・・買主が見学される土日に備え整理整頓をし買主を迎える準備をしておきましょう!

8.売却不動産に関する資料を整理せよ・・・不動産業者の方の助けを借りて買主の方が検討する際の資料を準備しておきましょう!

9.見学者が知りたいことを教えよ・・・買主によって知りたいことは実に様々です。質問があれば快く教えてあげましょう!

自宅を売り出すと、わが家に見学客を迎えることになります。「見学時の第一印象が、購入意欲に大きな影響を及ぼします」。
「印象のよい物件から売れていきます。この家に住みたいと思ってもらえるように準備することが大切です」。
査定した不動産を「より高く売る方法」とは上に述べましたように決して難しいことではありません。
1〜9のことを実践するだけで余計なリフォームは不要となります。破損個所や稼働しなくなった箇所への最低限のリフォームをすることで済むでしょう。

◆売却の高額査定を出す業者には要注意

◆より高く有利に売る為には

◆事前のリフォームや修繕は必要?

◆購入希望者から見た売却理由

◆マイナス要因も包み隠さず相手に伝える

◆買換えにおける問題点は

◆不動産の売主としての心構え

【高額査定を出してくる場合は要注意】

査定価格の高低については不動産の一括査定サイトあたりで「一番高く査定した業者」＝「一番高く売ってくれる業者」であるかのような広告宣伝が盛んになされていることにも原因があるようですが、そのような売主の心理を逆手に取って媒介を取りさえすればそれで良しという敢えて市場価格を無視した高い査定（なかには新築したときの価格よりも高い金額）を出してくる業者も現実存在しますのでその辺の見極めが大変重要になります。

 

不動産を売却することは一生のうちに数えるほどしかありません。不動産の売却は購入に比べて難しく、中途半端な知識のまま査定価格で仲介業者を決める方が多くなっていると聞きますが、必ずしも査定額で売却出来るわけではないことを知っておく必要があります。買主の方も売出金額について専門家を入れてでも調査をするのが常ですからどんなに査定額が高くても、市場の相場と合わなければ結局売れなかったり、希望より安い価格で売却する結果になってしまいます。

【トラブルのない契約締結】

又、土地建物一括売却では新築や築浅の建物ならともかく売主の方が我が住まいとして何十年もの間使っていた築年数の経った建物の場合、無事契約が終わって 買主が引き渡しを受けた後に、雨漏りやシロアリ、また家の傾き等重要な部分の欠陥がもしも露呈した場合、売主がその責任をとってくれるのかという大きな不安もあります。

このことを業界用語（法律用語でもあります）で売主の「瑕疵（かし）担保責任」と云っています。

ですから売りに出すことが決まった時には建物内外の主要な部分の点検をすることは当然として、その他の箇所の点検もしておくことが必要になります。

 

現状のままで問題なしの箇所はそのままでいいとしても、汚損や破損の箇所がある場合は事前に清掃や必要最低限のリフォームを行うことも場合により必要になります。

それが厭な場合は、その分売値を大きく下げるかして買主との契約にトラブル等が発生しないような配慮した契約締結を行わないと契約後に大きなトラブルに発展することにもなります。

不動産が高額な商品であるからこその宿命といえましょう。

このように仲介で自分の不動産(特に建物も含めて売却する場合)を不動産業者を通じて売却する場合には売主にとって煩わしいことも多くある(売主の方が居住中のまま売り出すことになる場合は買主になられる方達がその都度、建物の中を見に来られますのでその都度、家の中の清掃や片付けも必要になります)ため、不動産業者に直接買取を依頼される売主の方もおられます。

仲介に比べて価格が相当安くなったとしても早く売れた方がいい方とか、仲介による売却の煩わしさを避けたい方には業者による買取の方を選ばれる売主の方も多くおります。

【査定価格は売却の目安】

不動産の売却を考えておられる方にとって重要なことは売主が納得する価格で契約をすることだけでなく、買主との間でトラブルにならないきちんとした契約を一緒になって考えてくれる業者の選択(パートナー捜し)をすることだと考えます。

それには会社の大小よりも業者(担当者)自身の豊富な経験や深い知識が一段と問われるものと思います。

 

各業者が出してくる「査定価格」というものは、売却にあたってのあくまでも目安とお考え下さい。

住まいや土地等の不動産を売却するのには様々な理由があると思います。

「子どもの成長に伴い広い家に住み替えたい」「相続した不動産だが既に持家はある」「資産整理のため」「住宅ローンの返済に追われている」「転勤の為」「税金対策」等々不動産を売却する理由を具体的に整理してみるといいと思います。

 

最後にこれからの不動産の売却は、おおむね１の手順を踏んで行われます。

また、状況に応じて２のような手続も必要になります。

以下の手続のうち、媒介契約により宅地建物取引業者が受託する範囲は通常１の部分ですが、各業者又は媒介契約の内容によって異なる場合がありますので、媒介業務の具体的な内容については、媒介契約に先立って担当に確認ください。

それでは宜しくご検討の程お願い申します。

【不動産会社にしてもらうこと】

1. 広告を作ってもらいましょう

案内資料などは必ず作ってもらってください。物件資料をきれいに作ってもらうことで少しでも物件を内見希望につなげていきましょう。

2. 広告をしてもらいましょう

依頼した業者がキチンと広告しているか、販売活動は進んでいるか、定期的に報告をしてもらいましょう。

3. 指定流通機構（レインズ）などに登録してもらいましょう

指定流通機構レインズというものがあり登録することにより全国の不動産会社がお客様を探すことが出来ます。

レインズに登録することにより公平かつスピーディーな取引が出来ると考えられます。

しかし依頼した業者が売主からの手数料、買主からの手数料の両方を狙うがために他の不動産業者に共同仲介を依頼しないことがあります。その結果、売却が遅くなります。

専任、専属専任は指定流通機構に登録するのが義務です。

それ以外の一般媒介も指定流通機構に登録したほうが早く売れると考えられます。

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TEL：096-232-3694
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